Das englische Wort „swap“ ist wörtlich als „tauschen“ ins Deutsche zu übersetzen. Folglich ist der Definition nach unter dem Finanzbegriff „Swap“ (Zins Swap) ein Finanzierungsgeschäft, das auf einem Austausch von Verbindlichkeiten (Schulden) zwischen zwei Partnern basiert, zu verstehen. Hierfür wird zwischen den Swap Partnern ein Swap Vertrag geschlossen, in dem die jeweiligen Konditionen (Laufzeit, Zinssätze, Zahlungstermine) festgehalten werden. Bei dem Swap Geschäft hofft jeder der beiden Partner, durch für ihn positive Entwicklung der Zinssätze profitieren zu können. Verwendung findet der Swap sowohl im Bereich Kapitalanlagen als auch im Bereich Finanzierungen bzw. Kredite und langfristige Darlehen insbesondere Baufinanzierungen, wobei das Swap Modell als eine kostengünstige Alternative zu den klassischen direkten Finanzierungen gilt.

Der Struktur nach kann zwischen verschiedenen Swap Modellen unterschieden werden. Besonders interessant ist der so genannte Amortisations-Swap, bei dem während der Laufzeit des Swap Vertrages die zurück zu zahlende Kapitalsumme kontinuierlich sinkt, infolge dessen auch die dafür zu leistende Zinslast ebenfalls kontinuierlich abnimmt. Deswegen wird hier von einer sich amortisierenden Grundschuld gesprochen, das heißt von einer abnehmenden Restschuld. Zumal der Begriff Amortisation vom französischen „amortir“ für „tilgen“ abgeleitet wurde, bedeutet das, dass die Ermittlung des klassischen Tilgungsplans auf einem Amortisations-Swap basiert. Verwendet wird der Amortisations-Swap von Kreditgeber (Banken, Versicherungsgesellschaften) hauptsächlich zur Absicherung von Tilgungsdarlehen. Weil die zugrunde liegende Kapitalsumme sich dauernd reduziert, wird der Amortisations-Swap auch als „Step Down Swap“ bezeichnet.

Im Grunde basiert ein Zins Swap auf der Umwandlung einer variablen Zinsverpflichtung in eine fixe Zinssatzverpflichtung. Vereinbaren müssen dafür beide Swap Partner im Swap Vertrag einen Zinssatz, der dann von jedem Partner an den anderen zu bezahlen ist und zwar auf einen für jeden Partner ebenfalls vertraglich vereinbarten Nennbetrag. Dabei können zwei unterschiedlich hohe Nennbeträge ausgemacht werden. Im Fachjargon wird der Swap des Vertragspartners, der den festen Zinssatz bezahlt und den variablen Zinssatz bekommt (das ist der Kreditnehmer), als Payer-Swap (von „pay“ für „bezahlen“) bezeichnet. Der Swap des Vertragspartners, der den festen Zinssatz bekommt und den variablen Zinssatz bezahlt, wird dagegen als Receiver-Swap (von „receiver“ für „Empfänger“) bezeichnet.