Keine Bank vergibt von sich aus einen Kredit, ohne dass der Kreditnehmer ihr Sicherheiten zur Verfügung stellt. So muss bei einem Konsumentenkredit der Kreditnehmer durch Vorlage seiner monatlichen Nettoeinkünfte nachweisen, dass er in der Lage ist, die festgesetzten Raten zu zahlen.

Bei einem Kredit für eine Immobilienfinanzierung spielt bei der Höhe der Kreditvergabe das zur Verfügung stehende Nettoeinkommen des Erwerbers zwar auch eine mitentscheidende Rolle. Allerdings dient hier als Sicherheit nicht ausschließlich das Einkommen, sondern die Immobilie. In das Grundbuch werden die zu vergebenden Darlehen eingetragen und im Falle der Zwangsversteigerung können die eingetragenen Gläubiger aus dem Erlös wenigstens einen Teilbetrag aus ihren Forderungen erhalten.

Zwar kommen die Banken bei der Finanzierung einer Immobilie dem Erwerber bei der Ausgestaltung der Kreditverträge entgegen und stimmen oftmals sogar eine Vollfinanzierung der Immobilie zu; dennoch setzen die Kreditinstitute auch Grenzen, was die Höhe der Kredite betrifft. Denn der Grundsatz, dass eine Immobilie nicht höher belastet werden soll, wie sie eigentlich Wert ist, gilt noch immer. Von daher führen die Banken bei einer Immobilienfinanzierung eine so genannte Beleihungswertermittlung durch, anhand derer sich die Höhe der zu vergebenden Kredite richtet.

In der Regel setzen die Banken die Beleihungsgrenze sehr niedrig, was als zusätzlicher Puffer für Unvorhergesehenes zu verstehen ist. Denn für den Fall, dass die Immobilie irgendwann vor der vollständigen Tilgung der Darlehen verkauft werden soll, wollen die Banken natürlich ihr verliehenes Geld zurückerhalten. Das soll möglichst aus dem Verkaufserlös geschehen. Von daher setzen die Banken den Beleihungswert eher niedrig fest.

Die Beleihungswertermittlung hat immer die zukünftige Verkäuflichkeit des Objektes im Blick. Dabei werden die normalen Marktgegebenheiten berücksichtigt sowie die Annahme, dass die Immobilie im Laufe der Jahre vom Besitzer mindestens werterhaltend gepflegt wird.

Anders als der Verkehrs- bzw. Marktwert, der festlegt, welcher Preis unter normalen Umständen beim Verkauf einer Immobilie am Markt erzielt werden kann, ist der Beleihungswert der Objektwert aus der Sicht der Kreditinstitute. Beim Beleihungswert sollen die möglichen Wertschwankungen der Immobilie Berücksichtigung finden. Zudem dient der Beleihungswert auch als Richtlinie für die Vergabe der Darlehen. So finanzieren die Banken als erstrangige Grundschuld maximal 70 % des Beleihungswertes; bei guter Bonität des Kunden können es auch schon einmal 80 % sein.