Grundschulden sind ein wichtiges Mittel, wenn es darum geht, Sicherheiten etwa für einen Kredit zu leisten. Sie gestatten es dem Inhaber, Zahlungen aus einem Grundstück oder einem grundstücksgleichen Recht (z.B. Erbbaurecht) für den Fall zu verlangen, dass der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt.

Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht, das bedeutet, dass es nicht wie ein schuldrechtliches Verhältnis an eine natürliche oder juristische Person gebunden ist, sondern immer an ein Grundstück. Anders als eine Hypothek ist eine Grundschuld nicht zwingend an das Vorhandensein einer schuldrechtlichen Forderung gebunden. Es muss nicht ein Kredit aufgenommen worden sein, damit eine Grundschuld eingetragen werden kann.

Grundschulden erfolgen in der Regel als Briefschuld. Zusätzlich zur Eintragung in das Grundbuch wird eine Urkunde (Brief) ausgestellt. Eine Form ist die Eigentümergrundschuld, die, wie der Name sagt, dem Grundstückseigentümer zusteht und auf seinen Namen im Grundbuch eingetragen wird. Kraft Gesetz entsteht sie dann, wenn die einer Hypothek zu Grunde liegenden Forderungen ganz oder teilweise erloschen sind und zwar in Höhe des frei gewordenen Betrages.

Sie kann aber auch auf Antrag des Grundstückseigentümers eingetragen werden. Dies macht vor allem dann Sinn, wenn mit dem Eintrag ein höherer Rang gesichert werden soll. Die Rangfolge der Eintragungen im Grundbuch entscheidet darüber, in welcher Reihenfolge die Ansprüche aus den Forderungen der Gläubiger befriedigt werden. Je nachrangiger eine Forderung, um so wahrscheinlicher ist es, dass sie im Falle einer Zwangsvollstreckung nicht abgedeckt werden kann.

Eine auf erstem Rang eingetragene Eigentümergrundschuld bietet für eine geplante Kreditaufnahme beste Voraussetzungen, um günstigere Konditionen zu bekommen. Viele Banken geben Kredite überhaupt nur dann aus, wenn sie den ersten Rang erhalten.

Außerdem lässt eine Briefgrundschuld eine schnelle Besicherung des Grundstückes zu, da die Grundschuld bereits im Grundbuch eingetragen ist. Das Stellen der Sicherheit erfolgt durch Abtretung des Grundschuldbriefes an die Bank.

Eine Eigentümerforderung kann zudem zu weiteren Forderungen herangezogen werden, in dem eine entsprechende Erweiterung des Sicherungsvertrages vorgenommen wird. Inhaber von Forderungen des gleichen oder nachfolgender Ränge können die Löschung einer Eigentümergrundschuld fordern, um nicht benachteiligt zu werden.