Eine Grundschuld ist eine abstrakte, das heißt eine losgelöst von einer Forderung bestehende Sicherheit, die durch Eintragung in das Grundbuch entsteht. Die Verbindung zur Forderung wird im Darlehensvertrag und in einer Zweckbestimmungserklärung hergestellt. Man unterscheidet zwischen Brief- und Buchgrundschulden. Bei der Briefgrundschuld wird ein Grundschuldbrief erstellt, der die Höhe des Grundschuldbetrages, die eingetragenen Zinsen, die Grundbuchdaten und den Namen des Gläubigers enthält. Ferner erhält jeder Grundschuldbrief eine Urkundennummer. Bei der Buchgrundschuld erfolgt nur die Eintragung in das Grundbuch. Natürlich wird auch die Briefgrundschuld in das Grundbuch eingetragen mit dem Hinweis “Mit Brief”. Das ist wichtig, da über eine Briefgrundschuld nur gegen Vorlage de Grundschuldbriefes verfügt werden kann.

Früher war die Briefgrundschuld die gängige Variante, da sie gegenüber der Buchgrundschuld einige Vorteile besitzt: Eine Briefgrundschuld kann weitergegeben, formal korrekt: “abgetreten” werden durch Übergabe einer Abtretungserklärung und des Grundschuldbriefes, ohne das die Abtretung im Grundbuch gewahrt werden muss. Das erklärt auch, dass bei grundbuchlichen Verfügungen über die Grundschuld zwingend der Grundschuldbrief vorzulegen ist, denn nur dadurch kann derjenige, der verfügen möchte, belegen, dass die Grundschuld noch in seinem Besitz ist. Der Nachteil einer Briefgrundschuld liegt in den Kosten, die bei Erstellung des Grundschuldbriefes Briefes entstehen. Zudem muss im Falle des Verlustes ein langwieriges Aufgebotsverfahren betrieben werden.

Inzwischen ist bei fast allen Finanzierungsinstituten die Eintragung einer Buchgrundschuld üblich. Um Grundschuldgläubiger zu werden, benötigt das Grundbuchamt eine vom Grundstückseigentümer unterzeichnete notarielle Grundschuldbestellungsurkunde. Das dazu notwendige Formular geben in der Regel die Finanzierungsinstitute vor. Unterschieden wird zwischen einer vollstreckbaren und einer einfachen Grundschuldbestellungsurkunde. Auch hier sind Kostengründe entscheidend: Eine vollstreckbare Grundschuld (mit vollstreckbarer Urkunde) ist wesentlich teurer als eine einfache Grundschuld, hat aber den Vorteil, dass der Gläubiger mit der vollstreckbaren Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde einen Titel in der Hand hat, mit der er notfalls direkt Zwangsmaßnahmen einleiten kann. Bei einer einfachen Grundschuld muss er sich zunächst über das Mahnverfahren einen vollstreckbaren Titel besorgen, was im Ernstfall wertvolle Zeit kosten kann.

Der Rang verschiedener Grundschulden in einem Grundbuch wird durch das Datum ihrer Eintragung bestimmt, kann aber durch notarielle Erklärungen (Vorrangseinräumungs- und Rangrücktrittserklärungen) der betroffenen Gläubiger verändert werden. Mit jeder Teiltilgung des mit der Grundschuld besicherten Darlehens entsteht kraft Gesetz eine Eigentümergrundschuld. Es ist jedoch üblich und sinnvoll, dass alle Banken in der Zweckbestimmungserklärung mit dem Kunden vereinbaren, dass erst nach kompletter Rückzahlung des Darlehens ein Anspruch auf Abtretung besteht.