Im Bereich der Immobilien-Finanzierung unterscheidet man erstrangige und nachrangige Darlehen. Diese Unterscheidung bezieht sich in erster Linie auf die Rangordnung der als Sicherheit geltenden Grundschulden, die im Grundbuch eingetragen werden.

Unter erstrangigen Darlehen werden dabei die Kredite verstanden, für die eine Grundschuld an erster Rangstelle als Sicherheit herangezogen werden kann. Zudem wird ein Beleihungswert von 40-50% des derzeit ermittelten Objektwertes nicht überschritten. Diese Grundschuld kann dabei nach allgemeinem Ermessen im Verwertungsfall vollständig befriedigt werden, so dass die Risiken der Kreditinstitute bei diesen Kreditvergaben sehr gering sind.

Im Gegensatz hierzu stehen nachrangige Darlehen. Die als Sicherheit dienende Grundschuld ist in diesem Fall nicht an erster, sondern erst an zweiter oder gar dritter Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Im Fall einer Versteigerung wird dabei immer zuerst die erste Grundschuld bedient, danach die zweite. Erst wenn im Anschluss daran weiteres Geld aus der Verwertung des Objektes zur Verfügung steht, kann auch die dritte Grundschuld bedient werden.

In der Regel müssen die Banken, die an zweiter oder dritter Rangstelle im Grundbuch eingetragen sind, im Fall der Versteigerung mit Verlusten rechnen, denn vielfach wird ein deutlich niedrigerer Wert als der eigentliche Verkehrswert erzielt.

Da nachrangige Darlehen für die Banken ein nicht unerhebliches Risiko bedeuten, müssen sie hohe Summen haftenden Eigenkapitals bei diesen Kreditvergaben hinterlegen. Diese Eigenkapitalhinterlegung ist natürlich wiederum mit Kosten verbunden, die dann an den Kreditnehmer weitergereicht werden. In der Folge werden nachrangige Darlehen mit deutlich höheren Zinssätzen belegt als vergleichbare erstrangige Darlehen, wodurch für den Kreditnehmer auch eine höhere Monatsbelastung entsteht.
Es ist jedoch nicht immer möglich, einen Hausbau oder den Kauf einer Eigentumswohnung allein mit erstrangigen Darlehen zu finanzieren. Eine gute Möglichkeit der nachrangigen Finanzierung bieten dabei Bausparkassen sowie die KfW Bankengruppe. Beide geben sich auch mit einer nachrangigen Besicherung zufrieden, und dies ohne Aufschlag auf den Nominalzins.