Disagio (auch als Abgeld oder Abschlag bezeichnet) ist ein Begriff der Immobilienfinanzierung, der neben dem Agio (auch als Aufgeld oder Zuschlag bezeichnet) zum Oberbegriff Damnum gehört. Per Definition ist Damnum die Differenz zwischen dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag und dem Nominalbetrag (Rückzahlungsbetrag, der Betrag, der zurückgezahlt werden muss). Angegeben wird diese Differenz entweder als Prozentsatz vom Nominalbetrag oder als Kurs des Kredits.

Beim Disagio ist der Auszahlungsbetrag der um die Höhe des Disagios geminderte Nominalbetrag. Beispiel: Wurde ein Disagio von 5 % vereinbart, werden bei einem Nominalbetrag von 100.000 € nur 95.000 € ausgezahlt, bzw. der Kredit wird zum Kurs von 95 % ausgezahlt. Die in diesem Beispiel entstandene Differenz von 5.000 € stellt vorab gezahlte Kreditzinsen dar und wird daher als Zinsvorauszahlung bezeichnet. Getilgt werden muss dabei der Nominalbetrag, in diesem Fall 100.000 €. Soweit die Theorie.

In der Praxis stellen sich die Fragen, welchen Sinn ein Disagio bei der Immobilienfinanzierung haben kann, welches Ziel kann der Kreditnehmer dabei erreichen? Üblich ist die Vereinbarung eines Disagios im Zusammenhang mit der Zusage eines niedrigeren Nominalzinssatzes für eine feste Zinsbindungsfrist. Da der Kreditnehmer dabei einen höheren Kreditbetrag zurückzahlen muss, hat er im Vergleich zum Kreditbetrag ohne Disagio eine höhere Tilgung zu leisten. Auf dem ersten Blick sieht es aus, als habe er keinen Vorteil vom Disagio. Hier kommt es darauf an, wie das zu finanzierende Immobilieobjekt genutzt wird, ob es selbst genutzt oder vermietet wird.

Laut Einkommensteuergesetz dürfen sämtliche Kosten, die zum Kauf einer vermieteten Immobilie entstehen, im Jahr der Zahlung als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Das sind vor allem die Geldbeschaffungskosten, zu denen die Schuldzinsen zählen (vgl. Schuldzinsenabzug), da das Disagio eine Zinsvorauszahlung ist, zählt es ebenfalls dazu. Da der Erwerber der Immobilie bezweckt, damit Einnahmen zu erzielen, zu sichern und Steuern zu zahlen, sind diese Ausgaben Werbungskosten. Ein Disagio kann sowohl bei Neuabschlüssen als auch bei Anschlussdarlehen vereinbart werden. Zu beachten sind die gesetzlichen Einschränkungen: die Zinsbindungsfrist muss mindestens fünf Jahre, das Disagio darf Maximum 5 % betragen.

Während die Vereinbarung eines Disagios zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie sinnvoll und vorteilhaft ist, kann es bei einer selbst genutzten Immobilie sinnlos oder sogar nachteilig sein.