Die Grunddienstbarkeit ist ein grundbuchrechtlich gesichertes Recht, welches dem Eigentümer eines Grundstückes ein Recht bezüglich des Eigentümers eines anderen Grundstückes einräumt. Die Grunddienstbarkeit ist dabei von der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu unterscheiden, welche einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person ein Recht einräumt, während durch die Grunddienstbarkeit dem Eigentümer eines bestimmten Grundbuchblattes ein Recht eingeräumt wird.
Eine Grunddienstbarkeit wird als sogenanntes herrschendes Recht im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes eingetragen, dessen Eigentümer das Recht zusteht, und als sogenanntes dienendes Rechts in Abteilung II des Grundbuchblattes eingetragen, dessen Eigentümer das Recht schuldet. Die Eintragung im Bestandsverzeichnis des herrschenden Grundstückes erfolgt jedoch meist nur in Ausnahmefällen und nur auf Antrag. Eine Grunddienstbarkeit kann nicht selbständig übertragen werden, sondern ist mit dem herrschenden Grundstück verbunden. Weiterhin kann eine Grunddienstbarkeit sowohl mit der Zahlung eines Entgeltes verbunden, als auch kostenlos eingeräumt sein.
Der Inhalt einer Grunddienstbarkeit kann sehr unterschiedlich sein, wobei grundsätzlich 3 verschiedene Gestaltungen vorkommen:
1. Die Befugnis des Eigentümers des herrschenden Grundstückes, das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen zu nutzen. Als Beispiele können hierzu die in der Praxis häufig vorkommenden Wege- und Überfahrtsrechte genannt werden. Diese räumen dem Eigentümer des herrschenden Grundstückes das Recht auf Nutzung eines Weges auf dem dienenden Grundstück oder das überfahren des dienenden Grundstückes ein.
2. Die Verpflichtung des Eigentümers des dienenden Grundstückes, bestimmte Handlungen zu unterlassen. Hierzu wären beispielhaft Bebauungs- oder Konkurrenzverbote zu nennen. Diese verbieten dem Eigentümer des dienenden Grundstückes bestimmte bauliche Anlagen zu errichten oder ein bestimmtes Gewerbe auf dem dienenden Grundstück zu betreiben.
3. Der Ausschluss von Rechten, die gewöhnlich mit dem Eigentum am dienenden Grundstück verbunden sind. Hierzu wäre als Beispiel der Ausschluss von Unterlassungsklagen gegen Immissionen zu nennen. Hierbei wäre dem Eigentümer des dienenden Grundstückes die Einreichung einer Unterlassungsklage aufgrund von Immissionen des herrschenden Grundstückes untersagt.
Während einige der vorgenannten Grunddienstbarkeiten, wie z.B. Wege- und Überfahrtsrechte meist zu keiner nennenswerten Beeinträchtigung des Grundstückswertes führen (Ausnahme: Wege- und Überfahrtsrechte, welche mittig durch ein Grundstück führen), können andere Grunddienstbarkeiten, wie z.B. Bebauungs- oder Konkurrenzverbote den Wert des Grundstückes deutlich mindern.