Die meisten Menschen erwerben in ihrem Leben nur einmal eine Immobilie. Diese dient dann als Eigenheim und ist eine hervorrangende Ergänzung zur privaten Altersvorsorge. Bis das Objekt allerdings schuldenfrei ist, vergehen meist mehrere Jahrezehnte, in denen man im Vorfeld überhaupt nicht weiß, wie die Entwicklung verläuft und ob die Immobilie wirklich über die gesamte Zeit im Eigentum verbleibt. Denn immer häufiger kommt es auch vor, dass Immobilien verkauft werden.
Die Gründe dafür sind unterschiedlich. Oftmals ist die Trennung der Eheleute ein Grund, die dann das Objekt nicht mehr halten können oder eine erworbene Eigentumswohnung ist zu klein, weil sich doch noch Familienzuwachs einstellt. Dass ein Verkauf nur dann sinnvoll ist, wenn der zu erwartende Verkaufserlös die Kreditvaluta übersteigt, ist sicher unbestritten. Ansonsten muss die Differenz mit in eine neue Finanzierung einfließen oder aber das vorhandene Ersparte muss für die Ablösung der Kredite herhalten.
Führt an einem Verkauf aber kein Weg vorbei und es ist absehbar, dass der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die Kredite vollständig abzulösen, besteht die Möglichkeit, dass der Käufer die bestehende Immobilienfinanzierung übernimmt. Dieser Schuldnerwechsel ist aber nur die Ausnahme und bedarf der Zustimmung der Gläubiger. Denn die Banken behandeln den neuen Schuldner genauso wie den bisherigen, d. h. er muss für die Übernahme der Kredite die gleichen Voraussetzungen erfüllen. So muss er in der Lage sein, aufgrund seines Einkommens die Kreditraten regelmäßig zu zahlen. Außerdem muss er über eine ebenso gute Bonität verfügen, damit den Banken mit dem Schuldnerwechsel kein Kreditausfallrisiko entsteht.
Sind aber all diese Voraussetzungen seitens des neuen Kreditnehmers erfüllt, übernimmt er die Verträge für die Finanzierung vom Verkäufer mit all ihren Verpflichtungen sowie der restlichen Laufzeit betreffend die Zinsbindung.
Wie sinnvoll ein Schuldnerwechsel bei einem Immobilienverkauf ist, hängst vom Einzelfall ab. Zu überlegen ist er dann, wenn die Zinsen der bestehenden Verträge weitaus niedriger sind als bei Abschluss von neuen Kreditverträgen.