Im Rahmen von endfälligen bzw. tilgungsfreien Darlehen ist es wirtschaftlich sinnvoll und meist auch von den Banken gefordert, dass durch die Kreditnehmer ein Tilgungsersatz angespart oder zur Verfügung gestellt wird. Der Tilgungsersatz dient, da für das Darlehen keine Tilgungen geleistet werden, dazu, das Darlehen am Ende der Laufzeit oder zu vereinbarten Terminen zu tilgen. Hierbei können neben neu anzusparenden Guthaben auch bereits bestehende Guthaben oder Vermögenswerte als Tilgungsersatz verwendet werden, falls diese aufgrund vereinbarter Vertragslaufzeiten noch nicht fällig sind oder aus steuerlichen Gründen (z.B. Absetzbarkeit von Zinsaufwendungen bei der Finanzierung vermieteter Immobilien) nicht direkt verwendet werden sollen.
Ein typisches Beispiel für die Ansparung eines Tilgungsersatzes ist im Rahmen einer Wohnbaufinanzierung ein Bausparvertrag, der durch den Kreditnehmer angespart wird und bei Zuteilung den bestehenden Bausparzwischenkredit ablösen soll. Ein weiteres typisches Beispiel ist eine bestehende Lebensversicherung, deren Rückkaufswert die Darlehenssumme bereits übersteigt, deren Ablauftermin aber noch nicht erreicht ist. Hier werden häufig Zwischenfinanzierungen über tilgungsfreie Darlehen gewährt, welche zum Ablauftermin durch den Tilgungsersatz „Lebensversicherung“ zurückgeführt werden. Lebensversicherungen können auch als angesparter Tilgungsersatz dienen, sofern der Rückkaufswert bei Darlehensgewährung die Darlehenssumme des Zwischenkredites noch nicht übersteigt, die voraussichtliche Ablaufleistung jedoch zur Rückführung des Zwischenkredites ausreicht.
Problematisch können anzusparende Tilgungsersatzleistungen jedoch werden, sofern diese bei Fälligkeit nicht zur Rückführung der bestehenden Verbindlichkeiten ausreichen und eine Restschuld verbleibt, welche noch zu tilgen ist. Diese Problematik ist in der Vergangenheit insbesondere bei der Verwendung von Lebensversicherungen als Tilgungsersatz häufig aufgetreten, da die ursprünglich prognostizierten Ablaufleistungen bei weitem nicht erreicht wurden. Es sollte deshalb bei der Finanzierung über ein Tilgungsersatz-Instrument immer ein entsprechender Sicherheitspuffer einkalkuliert werden oder die Berechnung der prognostizierten Wertentwicklung möglichst konservativ erfolgen. Weitere Beispiele hierfür wären alle Versicherungen mit einer zu erwartenden Ablaufleistung (z.B. Rentenversicherungen, Ausbildungsversicherungen, Unfallversicherungen mit Prämienrückgewähr), welche aufgrund der Zinsentwicklung hinter den errechneten Ablaufleistungen zurückbleiben, sowie Aktien und Aktien- oder Fondssparpläne, welche aufgrund der Kursentwicklung die erwarteten Wertzuwächse nicht erreichen.