Der Weg zur optimalen Immobilienfinanzierung

24. Jun 2015 | Rubrik: Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung

Günstiger Anbieter plus ein passendes Finanzierungskonzept: Wer eine Eigentumswohnung, ein Haus oder einen Neubau finanzieren möchte, sollte diese beiden Puzzleteile zusammenfügen. Wie man dabei vorgeht, zeigt unser Leitfaden für eine optimale Immobilienfinanzierung.

Die beste Immobilienfinanzierung der Welt? Sieht bei jedem anders aus. Denn die Finanzierung beruht auf einem Kredit, der auf die finanziellen Möglichkeiten des jeweiligen Kreditnehmers zugeschnitten ist.

Die Immobilienfinanzierung lässt sich mit einer Reise vergleichen: Der Zielhafen ist ein günstiger Anbieter mit einem passenden Finanzierungskonzept. Wer sich jedoch unvorbereitet auf den Weg macht und planlos ins Blaue fährt, landet irgendwo – aber ganz sicher nicht bei einer optimalen Immobilienfinanzierung.

Planen Sie den Kauf eines Eigenheims? Dann sollten Sie die folgenden fünf Etappen kennen – sie markieren den Weg hin zu einem guten, maßgeschneiderten Finanzierungskonzept.

Optimale Immobilienfinanzierung (© Tobias Kaltenbach / Fotolia)

Optimale Immobilienfinanzierung (© Tobias Kaltenbach / Fotolia)

Etappe 1: Ermitteln der tatsächlich benötigten Darlehenssumme für Ihre Immobilienfinanzierung

Wissen Sie, wieviel Geld Sie benötigen? Machen Sie es sich bei der Beantwortung dieser Frage nicht leicht, sondern schwer: Denken Sie immer daran, dass Schönrechnerei auf lange Sicht ins finanzielle Verderben führt.

Wichtig ist, dass Ihre Berechnung der erforderlichen Kreditsumme in der Tendenz eher konservativ und nicht optimistisch ausfällt. Gedanken wie „Das kriegen wir irgendwie schon hin!“ sollten beim Rechnen unbedingt ausgeklammert werden.

Als Basis Ihrer Berechnungen dienen harte Fakten, die sich aus genauen Kenntnissen über die jeweilige Immobilie zusammensetzen. Nur mit diesen Informationen können Sie die Kosten genau abschätzen – und nur mit diesen Informationen können Sie sicher sein, von Banken und Finanzberatern optimale Angebote zur Immobilienfinanzierung zu erhalten.

Das bedeutet auch: Die benötigte Kreditsumme sollten Sie ermittelt haben, noch bevor Sie zu einem Finanzberater gehen (beispielsweise von Swiss Life, www.swisslife.de/immobilienfinanzierung) und sich ein konkretes Kreditangebot zur Immobilienfinanzierung einholen.

Etappe 2: Sie lassen sich Immobilienfinanzierungs-Angebote von mehreren Banken oder Dienstleistern erstellen

Es ist eine Binsenweisheit, die bei der Immobilienfinanzierung dennoch immer wieder unbeachtet bleibt: Das erste Angebot ist nicht zwingend das beste am Markt. Wer mehrere Angebote vergleicht, wird feststellen, dass die Unterschiede nicht selten Tausende Euro betragen.

Deshalb sollten Sie sich unbedingt Finanzierungsangebote von mehreren Banken und Finanzberatern erstellen lassen. Wenn Sie ein gutes Vertrauensverhältnis zu Ihrer Hausbank pflegen, können Sie dieser anschließend immer noch das günstigste Angebot vorlegen und um ein Gegenangebot für die Immobilienfinanzierung bitten.

Etappe 3: Sie vergleichen und bewerten die eingeholten Angebote zur Immobilienfinanzierung

Sie haben sich mehrere Angebote erstellen lassen, um sie zu vergleichen und zu bewerten, verstehen aber nur Bahnhof? Das ist keine Schande, sondern der Normalfall – schließlich ist kaum ein Kreditnehmer gleichzeitig auch Finanzexperte. Was also ist beim Angebotsvergleich zu beachten?

Damit die Finanzierungsangebote überhaupt vergleichbar sind, müssen alle auf der gleichen Datengrundlage beruhen. Konkret heißt das: Bei jedem Angebot müssen die Darlehenssumme, das vorhandene Eigenkapital und die Kreditlaufzeit übereinstimmen.

Außerdem sollten Sie grob wissen, worum es sich bei den wichtigsten Angebotsvariablen handelt:

  1. Die Darlehenssumme – die Höhe des Kredits ergibt sich aus drei Faktoren: dem jeweiligen Immobilen-Kaufpreis, dem eingebrachten Eigenkapital und dem Risikoabschlag des Kreditgebers.
  2. Das Eigenkapital: Sie müssen bei jeder Kreditanfrage belegen können, wie viel Geld Sie als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen können. Meistens fordern die Kreditgeber eine Summe von zehn Prozent des Kaufpreises. Je mehr Sie einbringen, desto niedriger fällt die Darlehenssumme aus. Wichtig: Kostenpunkte wie Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag und Notar summieren sich schnell auf einige tausend Euro. Und diese Nebenkosten müssen in der Regel ebenfalls aus eigener Tasche bezahlt werden.
  3. Die Kreditlaufzeit: Um langfristig von niedrigen Zinsen profitieren zu können, raten Experten für Immobilienfinanzierung zu Laufzeiten von rund 20 Jahren. Natürlich können sich die Zinskonditionen am Markt in solch einem Zeitraum erheblich verändern. Fallen die Zinsen über die Jahre, zahlt sich ein Kreditvertrag mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren aus – denn nach Paragraf 489 BGB können Sie dann ab dem zehnten Jahr der Kreditaufnahme wieder aussteigen.
  4. Die Höhe der monatlichen Zahlungsrate: Achten Sie darauf, dass die Zins- und Tilgungsraten, die monatlich anfallen, höchstens 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens betragen. In diese Summe sollten auch sämtliche (und allmählich steigende!) Neben- und Unterhaltskosten der Immobilie eingerechnet werden. Eine monatliche Tilgung von zwei Prozent gilt für die Immobilienfinanzierung als optimal.
  5. Das Recht auf Sondertilgungen: Wenn Sie Geld übrig haben, sollten Sondertilgungen erlaubt sein. Die meisten Banken ermöglichen zwar jährliche Sondertilgungen (damit reduzieren Sie Ihre Schuldentilgungsdauer deutlich) – dennoch sollten Sie in den Angeboten zur Immobilienfinanzierung nach entsprechenden Klauseln suchen.
Baufinanzierung verstehen: Tilgungsplan eines Hypothekendarlehens (© Denis Junker / Fotolia)

Baufinanzierung verstehen: Tilgungsplan eines Hypothekendarlehens (© Denis Junker / Fotolia)

Etappe 4: Sie meiden eine komplizierte Immobilienfinanzierung, die mehrere Finanzprodukte kombiniert

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, erhält der Bankberater eine Provision. In erster Linie möchte er ein gutes Geschäft machen – für sich selbst! Stellen Sie sich deshalb darauf ein, dass Ihnen Angebote mit speziellen Sonderprodukten vorgelegt werden. Statt eines klassischen Kredits zur Immobilienfinanzierung wird Ihnen etwa ein Plan zur Immobilienfinanzierung schmackhaft gemacht, der sich aus mehreren Darlehen und Bausparverträgen zusammensetzt (siehe auch Baudarlehn, Vorfinanzierungskredit). Und auf einmal haben Sie es mit mehreren Kreditsummen und -laufzeiten zu tun.

Derartige Konstruktionen nützen vor allem den Banken. Für Kreditnehmer bergen sie Verbraucherschützern zufolge erhebliche Risiken und sollten bei der Immobilienfinanzierung möglichst gemieden werden. Zudem erschweren Produktkombinationen die Vergleichbarkeit und die Beurteilung der Angebote.

Deshalb gilt: Ein herkömmlicher Kredit ist für die Immobilienfinanzierung meistens die bessere Wahl.

Etappe 5: Sie verhandeln selbstbewusst

Gehen Sie selbstbewusst in die Finanzierungsberatung. Treten Sie nicht als Bittsteller auf – denn das sind Sie nicht: Bank und Finanzberater haben großes Interesse an einer Kreditvergabe, denn schließlich verdienen sie an der Immobilienfinanzierung.  Da lässt sich zum Beispiel auch manch Konditionsbestandteil wie z.B. die Bereitstellungsprovision / Bereitstellungsgebühr nachverhandeln.

Youtube: Swiss Life ist auch ein Immobilienriese (Interview) > Große Versicherungsgesellschaften müssen Rendite erzielen und setzen dabei immer häufiger auf Immobilieninvestments und Immobilienfinanzierung; daher überrascht es nicht, dass viele Gesellschaften direkt oder indirekt auch hinter vielen Baufinanzierungen und Baufinanzierungsvermittlungen stecken (www.youtube.com/embed/vV83V5yXA98)



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