Nur wenige Bauherren in spe sind in der glücklichen Lage, die vier Wände ihrer Träume rein aus den eigenen Vermögensbeständen zu bezahlen. Die meisten Bundesbürger brauchen einen Kredit in meist sechsstelliger Höhe, den eine Bank oder eine Bausparkasse zur Verfügung stellt. Für diese Dienstleistung verlangen die Kreditinstitute Zinsen – und diese Hypothekenzinsen sind aktuell nahe einem historischen Tiefstand. Angesichts des niedrigen Zinsniveaus denken daher viele Bauwillige darüber nach, auch ohne eigenes Kapital ihre Immobilienträume mit einer 100-Prozent-Finanzierung zu realisieren.
Festes Fundament für die Finanzierung des Eigenheims
Diese Überlegungen sollten besser zweimal bedacht werden. Denn niemand sollte sich von den günstigen Konditionen zu einem unbedachten Kauf verleiten lassen. Wer einen Immobilienkredit haben will, überzeugt Banken oder Bausparkassen viel leichter, wenn er bereits über eine gewisse Eigenkapitalquote verfügt. 20 bis 40 Prozent der Baukosten beziehungsweise Kaufpreissumme des Objekts der Träume sollten schon vorhanden sein, bevor mit den Kreditinstituten um den Zinssatz verhandelt wird. Bauherren in spe bekommen zwar heute mitunter auch ohne Eigenkapital ein Darlehen – doch die Zinsen liegen dann um einige Prozentpunkte höher. So sehen dann zum Beispiel auch die Sparkassen (www.s-immobilien.de) als ideale Struktur für eine Finanzierung von Immobilien:
DER IDEALE MIX FÜR IHRE BAUFINANZIERUNG:
- 20 Prozent Eigenkapital
- 20 bis 30 Prozent Bauspardarlehen
- 50 bis 60 Prozent Hypothekendarlehen
Baunebenkosten nicht vergessen
Ein durchschnittliches Einfamilienhaus bzw. eine durchschnittliche Drei-Zimmer-Eigentumswohnung kosten im Bundesgebiet zwischen 100.000 und 300.000. Bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent müssten die Bauherren in spe also zwischen 20.000 und 60.000 Euro auf der hohen Kante haben – das sind allerdings noch nicht 20 Prozent Eigenkapital von den gesamten Baukosten oder Erwerbskosten (!).
Denn: Zu dem Kaufpreis müssen die Immobilieninteressenten auf jeden Fall die Baunebenkosten bzw. Erwerbsnebenkosten addieren, das sind (möglicherweise) die Honorare des Maklers (Maklerprovision) und auf alle Fälle des Notars (Notarkosten), die Gebühr für den Grundbucheintrag (Grundbuchkosten), die Grunderwerbssteuer und zusätzlich letztlich in der Regel auch die privaten Umzugskosten.
Zudem kann es sowohl beim Neubau als auch bei der Sanierung alter Gebäude immer wieder zu unvorhergesehenen Kosten kommen, die die Baunebenkosten in die Höhe treiben.
Im Schnitt entsprechen die Baunebenkosten zwischen 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten des Hausbaus – auch beim reinen Kauf eines fertigen Objekts betragen die Erwerbsnebenkosten in fast allen Fällen mindestens 10% der reinen Erwerbskosten (des vereinbarten Kaufpreises). Diese Extrakosten sollten in jedem Fall eingeplant werden. Die Gesamtsumme ist also im Schnitt mindestens zehn Prozent höher als der reine Kaufpreis einer Immobilien.
Höhere Eigenkapitalquote erleichtert das Verhandeln um Kredite
Von der Gesamtsumme sind vor den Verhandlungen mit den Kreditinstituten im Idealfall also schon größere Teile angespart. Je höher die Eigenkapitalquote, desto besser die Ausgangssituation bei den Verhandlungen um die Kreditkonditionen. Der Verband der Privaten Bausparkassen in Berlin gibt z.B. an, dass Kunden ohne jedes Eigenkapital durchschnittlich 0,5 Prozent mehr Zinsen für ihren Kredit zahlen müssen als solche Bauherren, die über Eigenkapital verfügen. In vielen Fällen dürfte der Zinsaufschlag sogar deutlich höher ausfallen.
Wie Eigenkapital gebildet wird, muss jeder selbst entscheiden
Wie das Eigenkapital zur Finanzierung der eigenen vier Wände gebildet wird, ist höchst unterschiedlich. Der Klassiker im deutschen Finanzwesen ist der Bausparvertrag (hier mehr), bei dem Immobilieninteressenten erst einmal über einen längeren Zeitraum Geld ansparen (Ansparphase) und nach diesem Ansparen dann zu besonders günstigen Konditionen einen Kredit durch die Bausparkasse zugeteilt bekommen.
Einige Verbraucherschützer sehen die lange Bindung an die Bausparkasse kritisch, da das Geld erst nach einigen Jahren zur Verfügung steht und die Sparzinsen recht niedrig sind. Sie plädieren für flexiblere Lösungen wie Sparkonten, Tagesgeld oder kurzfristige Festgeldanlagen. Bei diesen Sparformen ist das Kapital nicht zweckgebunden wie beim Bausparen und kann so im Notfall auch einer anderen Verwendung zugeführt werden.
Unsicherheiten bei 100-Prozent-Finanzierung
Eine Reihe von Immobilieninteressenten möchte aber auch ohne Kapital nicht auf das Haus oder die Wohnung ihrer Träume verzichten. Bauherrenberater und Verbraucherschützer warnen allerdings davor, einen Kredit über die gesamte Bausumme (100-Prozent-Finanzierung oder „Vollfinanzierung„) anzustreben. Die meisten Banken lassen sich die 100- oder 120-Prozent-Finanzierung (also inklusive der Baunebenkosten) ganz ordentlich bezahlen. Nach Angaben der Stiftung Warentest sind bei einer 100-Prozent-Fremdfinanzierung die monatlichen Raten durchschnittlich 40 Prozent höher als bei einer Finanzierung, in der Eigenkapital eingesetzt wird. Zusätzlich verlangen die Kreditinstitute bei einer kompletten Fremdfinanzierung einen so genannten Risikoaufschlag. Der beträgt zwischen 0,2 bis 0,5 Prozent – und zwar von dem gesamten Darlehen, obwohl er eigentlich für die Finanzierung der Nebenkosten verlangt wird. Da dieser Zuschlag dadurch recht üppig ist, sind auch die Kreditraten relativ hoch – und der Kredit damit teuer für den Kreditnehmer.
Nur Immobilieninteressenten mit sicherem Arbeitsplatz sollten darüber nachdenken
Solche Angebote sind nach Ansicht der Finanzexperten und Verbraucherschützer nur etwas für Sparer, die an einem Ort fest gebunden sind und mit einem ständig steigenden und garantierten Einkommen rechnen können – wie beispielsweise Beamte. Und die sollten auch besser überdurchschnittlich verdienen, denn das Einkommen sollte nicht nur für die relativ hohen Zinsen, sondern auch für eine möglichst hohe Tilgung ausreichen – diese ersetzt dann sozusagen das fehlende Eigenkapital. Bei allen anderen Einkommensarten, seien es Honorare von Selbstständigen oder die Gehälter von Angestellten, könnte es zu zu vielen Unwägbarkeiten während der doch meist mehr als 20 Jahre laufenden Kreditzeit kommen. Schließlich ist die Immobilienfinanzierung bei den meisten Bundesbürgern die höchste Verschuldung ihres Lebens – und da ist „Vorsicht die Mutter der Porzellankiste“, wenn man es salopp formulieren möchte.
Ein Blick in die USA zeigt wohin Übertreibungen führen können
Gerade die letzte Weltwirtschaftskrise ist durch eine Hypothekenkrise in den USA ausgelöst worden, die wiederum aus der in den Vereinigten Staaten üblichen Vollfinanzierung beim Immobilienerwerb resultierte. Durch die insgesamt hohen Kosten bei der 100-Prozent-Finanzierung kommt es häufig dazu, dass sich Bauwillige völlig übernehmen. Wer beispielsweise bei einem monatlichen Einkommen von 2600 Euro einen Baufinanzierungskredit von fast 330.000 aufnehmen will, der zahlt durchschnittlich 1800 Euro – monatlich. Dann bleiben für alles übrige nur noch 800 Euro übrig. Kommen unvorhergesehene Ausgaben hin, ist die finanzielle Reserve meist schnell dahin. Für Verbraucherschützer und Finanzexperte ist daher klar, dass 100-Prozent-Finanzierung in den meisten Fällen nur eines sind: riskant.
