Viele Mieter werden immer wieder vor vollendete Tatsachen gestellt; denn dann ist der Verkauf der Wohnung bzw. des Hauses, welches derzeit zur Miete bewohnt wird, bereits an einen neuen Eigentümer verkauft worden – der Mieter erhält lediglich eine Mitteilung des neuen Eigentümers, sprich des neuen Vermieters, auf welches Konto die Mietzahlungen künftig laufen sollen.
Doch wie kann sich ein Mieter davor schützen?
Die Gefahr bei einem Eigentümerwechsel ist immer, dass der neue Eigentümer die gekaufte Immobilie zu Eigenzwecken nutzen möchte. Wie die Erfolgsaussichten bei einer sog. Eigenbedarfskündigung stehen, hängt natürlich vom Einzelfall ab, aber es bleibt in jedem Fall immer eine schlechte Basis für Mieter und Vermieter, wenn der Eigentümer lieber selbst in seiner Wohnung wohnen möchte.
Die sicherste Möglichkeit, sich als Mieter vor einem Verkauf der bewohnten Immobilie zu schützen, ist, sich ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Der Verkauf kann dann erst stattfinden, wenn offiziell kein Gebrauch von diesem Recht gemacht wird.
Wie kann man ein Vorkaufsrecht eintragen lassen?
Grundsätzlich entsteht ein Vorkaufsrecht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Eigentümer und Mieter (es kann auch jede andere Person begünstigt werden) sind sich über die Bestellung eines Vorkaufsrechts zugunsten des Mieters einig und lassen diese Einigung von einem Notar beurkunden. Der Notar leitet dann im weiteren Verlauf in die Wege, dass das Vorkaufsrecht als Grunddienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuches des entsprechenden bebauten Grundstücks bzw. des Wohnungsgrundbuches der entsprechenden Wohnung eingetragen wird.
Was sind die Folgen eines Vorkaufsrechts?
Sollte dem Mieter ein Vorkaufsrecht eingeräumt worden sein, so hat dieser die Gelegenheit, zu den gleichen Konditionen wie ein externer Dritter das Objekt zu erwerben. Im Rahmen der Erstellung des Kaufvertragsentwurfes durch den Notar wird dieser immer das Grundbuch überprüfen und somit noch vor Beurkundung eines Kaufvertrages auf eingetragene Vorkaufsrechte stoßen. Der Begünstigte wird sodann über den beabsichtigten Verkauf informiert und kann zu gleichen Bedingungen von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Sollte er das Vorkaufsrecht ausschlagen, muss dies ebenfalls offiziell vor dem Notar erklärt werden; oder der Vorkaufsberechtigte lässt die Frist zur Ausübung seines Vorkaufsrechts verstreichen.
Städte und Gemeinden, in denen ein zu verkaufendes Grundstück, bebaut oder unbebaut, liegt, haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, welches nicht gesondert im Grundbuch eingetragen ist.